Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial. Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
¿Cuáles son los requisitos exigidos para poder aplicar la exención por reinversión?
Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta, de una sola vez o sucesivamente en un período no superior a dos años, desde la fecha de transmisión, en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Igualmente podrá aplicarse la exención por reinversión cuando las cantidades obtenidas en la venta se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual adquirida en los dos años anteriores a la transmisión de aquella. En este caso para determinar el importe de la exención total o parcial de la ganancia patrimonial, se considerara como importe reinvertido tanto las cantidades que se destinen a amortizar el préstamo con el que ha financiado la adquisición de la nueva, como las cantidades invertidas en la nueva vivienda que ya se encontraban a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua. Siempre que entre la adquisición de la nueva vivienda habitual y la enajenación de la anterior no hayan pasado más de dos años, contados de fecha a fecha.
Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 41 de este Reglamento.
Artículo 41 Real Decreto 439 / 2007 , de 30 de marzo de 2007 .
Resolución TEAC , de 11 de septiembre de 2014
¿Se exige la titularidad del pleno dominio del inmueble que se transmite o es suficiente la titularidad del usufructo o nuda propiedad de éste?
Como regla general los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble.
De tal forma que, salvo excepciones, será necesario tener la plena propiedad aunque sea compartida tanto de la vivienda habitual que se adquiere como también de la que se transmite, a efectos de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contribuyente que vende su vivienda habitual por 100.000 euros, reinvirtiendo en ese momento el importe en una nueva vivienda habitual cuyo valor de adquisición es de 200.000 euros. No obstante, solicita un préstamo hipotecario de 150.000 euros. ¿Debe considerarse que la reinversión es parcial? ¿Podría entenderse en algún caso que la reinversión es total?
La normativa del Impuesto regula la exención por reinversión en vivienda habitual como una opción del contribuyente, determinando además que ésta puede ser total o parcial, según se reinvierta todo o parte del importe obtenido en la transmisión de la anterior vivienda habitual.
Por tanto deberá ser el contribuyente quien acredite, por cualquier medio de prueba admisible en Derecho, si ha reinvertido todo o parte de dicho importe, destino del préstamo solicitado, … siendo el órgano actuante quien a la vista de las pruebas aportadas deba determinar la procedencia de considerar si ha existido reinversión total o parcial.
Normativa/Doctrina
Artículo 41 Real Decreto 439 / 2007 , de 30 de marzo de 2007 .
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1426 – 2009 , de 17 de junio de 2009
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